L’usufruitier peut-il contraindre le nu-propriétaire à réaliser une importante réparation ?

L’usufruitier a une obligation d’entretien (article 605 du Code civil). Le nu-propriétaire peut l’y contraindre (Cass. civ. 10 janvier 1859 : DP 1859, 1, 71).

Les grosses réparations, comme la réfection intégrale de la toiture, sont à la charge du nu-propriétaire (article 606 du même code), sauf si cette réfection est rendue nécessaire par un défaut d’entretien de l’usufruitier.

L’usufruitier ne dispose cependant d’aucun moyen de contraindre le nu-propriétaire à effectuer les grosses réparations. L'usufruit est en effet une charge réelle qui ne crée aucune obligation pour le nu-propriétaire (Cass. 1ère civ. 18 décembre 2013, n°12-18.537).

Si l’usufruitier procède lui-même à ces travaux, il peut, au terme du démembrement, agir contre l’ancien nu-propriétaire mais uniquement à concurrence de la plus-value qui sera réalisée, et non à hauteur des dépenses effectivement engagées (Cass. civ. 17 juillet 1911 : DP 1911, 1, page 457 et CA Paris, 23 février 1999, Juris-Data n°1999-023629).

L’enrichissement injustifié (Cass. civ. 17 juillet 1911 : DP 1911, 1, page 457 précité et CA Paris, pôle 05 ch. 05, 16 décembre 2010 n°08/04295) et la gestion d’affaires pourront motiver ce recours ultérieur à l’expiration de l’usufruit.  

Ces dispositions ne sont cependant pas d’ordre public. L’acte à l’origine du démembrement de propriété peut en effet prévoir une clause contraire contraignant expressément le nu-propriétaire à la réalisation effective de ces travaux (Cass. 1ère civ. 23 janvier 2007, n°06-16.062 et 28 octobre 2009, n°07-12.488).