Le coïndivisaire qui a les clefs du bien indivis doit-il nécessairement une indemnité ?

« L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité » (article 815-9 alinéa 2 du Code civil).

Cette règle vaut, même s’il n’y a pas utilisation ou occupation effective des lieux (Cass. 1ère civ. 14 juin 2000, n°98-19.255).

Cependant, cette indemnité n'est pas due si l'occupation de l'immeuble par un indivisaire n'exclut pas la même utilisation par les autres coïndivisaires (Cass. 1ère civ. 13 janvier 1998, n°95-12.471). La jouissance doit être exclusive, et les autres coïndivisaires doivent se trouver dans « l’impossibilité de droit ou de fait (…) d’user de la chose » (Cass. 1ère civ. 08 juillet 2009, n°07-19.465).

Sur ce point, la détention des clefs du bien en indivision peut se révéler déterminante. En effet, matériellement, détenir les clefs c’est pouvoir librement jouir de l’immeuble.

La jurisprudence considère ainsi que l’indivisaire qui détient les clefs de la porte d'entrée lui assurant la jouissance privative et la libre disposition du bien indivis est redevable d’une indemnité d’occupation (Cass. 1ère civ. 31 mars 2016, n°15-10.748 et 20 septembre 2023, n°21-23.877).

La conservation des clefs de l’immeuble indivis suffit pour caractériser l’occupation privative, même si elle n’est pas effective, dès lors qu’elle prive les autres indivisaires de la jouissance de la chose (Cass. 1ère civ. 21 novembre 2012, n°11-20.365).

Inversement, si les clefs ne sont pas détenues exclusivement par un seul des coïndivisaires, et que chacun peut donc jouir librement de la chose, l’indemnité d’occupation n’est pas due (Cass. 1ère civ. 13 janvier 1998, n°95-12.471).