Le caractère d’ordre public de la liste des charges récupérables

Les charges récupérables sont des sommes accessoires au loyer principal. Elles sont dues par le locataire, sur justification, en contre partie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun, et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

La liste de ces charges figure en annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elle est d’ordre public ; les parties ne peuvent y déroger contractuellement. 

La jurisprudence admet cependant que les parties aménagent des conditions plus favorables au locataire que celles prévues par la loi. Semble ainsi s’imposer un ordre public de protection favorable au locataire (CA Paris, 9 décembre 1994 : Loyers et copr., juin 1995, n° 256).

Par ailleurs, la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 permet de déroger à la liste des charges récupérables du décret du 26 août 1987 précité, par un accord collectif local dans le domaine de l'amélioration de la sécurité ou pour la prise en compte du développement durable.

Ceci dit, la jurisprudence considère aussi, face à la nécessité de respecter l’équilibre entre les droits et obligations des parties, qu’un accord collectif de location ne peut déroger aux dispositions des lois n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et n° 89-462 du 6 juillet 1989 ni contenir une renonciation à un droit d'ordre public (Cass. 3ème civ. 19 janvier 2000, n° 98-12.658).

Enfin, la jurisprudence estime, concernant les charges récupérables des habitations à loyer modéré (article L. 442-3 du Code de la construction et de l’habitation), que doit être condamnée toute dérogation contractuelle même celle s’avérant plus favorable au preneur, imposant ainsi un ordre public de direction (Cass. 3ème civ. 3 octobre 2012, n° 11-21.923).

L’ordre public en la matière se révèle donc variable.