Bail professionnel : clause d’échelle mobile et délai de prescription

La plupart des baux professionnels contiennent une clause d’échelle mobile (ou clause d’indexation) en application de laquelle le loyer est automatiquement révisé en général à une échéance annuelle.

Dans l’hypothèse où l’augmentation de loyer qui en résulte n’a pas ou jamais été appliquée, la question se pose de savoir jusqu’à quand le bailleur peut revenir en arrière pour appliquer la hausse du loyer.

En matière de baux professionnels, les règles du code civil s’appliquent en dehors du domaine du statut d’ordre public (durée, préavis, modalités de renouvellement, tacite reconduction, forme du contrat).

Et selon l'article 2224 du code civil se prescrivent par cinq ans les actions en paiement des loyers, des fermages, des charges locatives et généralement de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts.

Par ailleurs, le seul fait que le bailleur n'ait pas réclamé le montant des augmentations dès leur prise d'effet n'implique pas de sa part renonciation à se prévaloir de la clause d'indexation (Cass. 3e civ. 17 avril 1991 n° 89-19.951: RJDA 5/14 n° 412) : en l’espèce, le bailleur n'avait réclamé aucune indexation pendant seize ans et il a pu réclamer au preneur cinq années de loyer indexé ; selon le locataire, le fait de ne pas se prévaloir pendant plusieurs années de la clause d'indexation valait renonciation définitive, moyen qui a été rejeté puisque la clause d’échelle mobile joue de plein droit et que le seul fait de ne pas la réclamer ne la fait pas s’éteindre.