L'adoption à une majorité erronée d’une décision d’AG de copropriété, quel délai pour contester ?

De nombreuses décisions sont soumises au vote de l’assemblée générale des copropriétaires à des conditions de majorité diverses prévues par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Une décision qui aurait été prise à une majorité erronée a bel et bien « le caractère d’une véritable décision » (Cass. 3ème civ. 2 février 1994, n°91-12.676). Un copropriétaire ne saurait invoquer une absence de décision.

La contestation doit être introduite, à peine de déchéance, par le copropriétaire opposant ou défaillant dans un délai de deux mois à compter de sa notification (article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). A défaut, la décision devient incontestable (Cass. 3ème civ. 18 novembre 2008, n°07-18.823).

Ce délai de deux mois est un délai préfix, et non un délai de prescription (Cass. 3ème civ. 4 juin 2003, n°02-11.134), et s’applique de façon générale à tous les types d’illégalités ou d’irrégularités de l’assemblée des copropriétaires (Cass. 3ème civ. 18 novembre 2008 précité).

En l’absence de notification ou si celle-ci est irrégulière, les copropriétaires peuvent contester la décision pendant cinq ans (article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité).

Enfin, si un copropriétaire laisse s’écouler ce délai de deux mois, il pourra le cas échéant envisager d’engager la responsabilité quasi délictuelle du syndicat des copropriétaires (Cour d’appel de Versailles, 12ème cbre section 2. 17 novembre 2005, n°04/04595) ou la responsabilité délictuelle du syndic, sauf à ce que ce dernier justifie d’un doute légitime quant à la majorité requise, notamment en cas de silence de la loi (Cour d’appel de Paris, 23ème cbre B. 5 mars 2009, n°08/05968).