Le locataire d’un logement vide doit-il effectivement occuper ce dernier ?

L’article 1728 du Code civil énonce que le preneur « est tenue de deux obligations principales » et notamment « d’user de la chose louée raisonnablement ».

L’article 1741 ajoute que « le contrat de louage se résout (...) par le défaut (...) du preneur de remplir (ses) engagements ».

Par ailleurs, l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que « le locataire est obligé (...) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat (...) ».

En ce sens, la jurisprudence estime qu’ "(...) entraîne (...) la résiliation le non-respect par le locataire de l'obligation mise à sa charge d'occuper personnellement les lieux loués et de ne pas les mettre à la disposition d'un tiers sans l'accord du propriétaire » (Cass. 3ème civ. 20 juin 1995, n°93-20.502).

L’occupation du logement par le locataire doit être suffisante. A défaut, le manquement du preneur à ses obligations contractuelles est caractérisé, la résiliation du bail doit être prononcée et l’expulsion ordonnée (Cass. 3ème civ. 14 avril 2015, n°14-10.018).

Lorsque le bail est régi par la loi du 6 juillet 1989, le locataire s'expose aussi à être privé du droit au renouvellement (Cass., ass. plén., 2 février 1996, n°91-21.373). 

Une clause obligeant le locataire à occuper effectivement le logement peut aussi être expressément prévue au bail. Une clause d’habitation personnelle est licite.  

Enfin la loi ALUR n° 2014-366 du 23 mars 2014 définit désormais la résidence principale « comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation ».