Le vendeur reçoit-il les fonds avant réception par le notaire de l’état hypothécaire sur formalité ?

Le notaire doit vérifier la situation hypothécaire de l’immeuble vendu, et ainsi veiller à l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours.

A cet égard, l’état hypothécaire sur formalité constitue le seul moyen de vérifier définitivement l’absence d’inscription hypothécaire.

Cependant, la loi ne lui interdit pas de verser les fonds au vendeur dès réception de l’état hypothécaire hors formalité.

C’est d’ailleurs ce qui se passe couramment dans la pratique puisque les notaires sont couverts contre un risque éventuel par leur assurance de responsabilité professionnelle sous réserve d'être en possession d'un état hors formalité délivré depuis moins de deux mois.

La jurisprudence considère quant à elle que le notaire qui a pris le soin de lever un état hypothécaire avant la signature du contrat de vente afin de s’assurer de la situation de l’immeuble, peut se dessaisir du prix, après avoir réglé les créanciers inscrits, puisqu’aucun texte ne lui impose de conserver le prix plus longtemps (Cass. 1ère civ. 27 novembre 2008, n°07-18.739).

Une réponse ministérielle consacre également cette pratique en invitant cependant le notaire à agir avec « circonspection », et en ajoutant que la responsabilité du notaire peut tout de même être recherchée (Rép. Min. n°33315 JOAN 8 décembre 1980 p. 5139).

Aussi, la demande d’état hypothécaire hors formalité doit être faite à une date relativement proche de celle de l’acte (Cass. 1ère civ. 15 mars 2005, n°03-11.823).

Enfin, la jurisprudence considère encore que le notaire doit accomplir, dans les meilleurs délais, les formalités en vue de la publication de l'acte de vente afin d'assurer son opposabilité aux tiers dès lors qu'il remet le prix de vente au vendeur le jour de la signature de l'acte (Cass. 1ère civ. 15 mai 2015, n°14-14.988).