Louer ou vendre son droit d’usage et d’habitation

Le droit d'usage et d'habitation constitue un démembrement du droit de propriété. Il est régi par les articles 625 et suivants du Code civil.

Le droit d'usage confère l'usus et le fructus sur une chose alors que le droit d'habitation est plus restreint puisque réduit au jus utendi. 

Sa fonction alimentaire lui confère un caractère strictement personnel, et les prérogatives qui en découlent sont limitées aux besoins personnels de son titulaire et de sa famille.

Ce droit réel est ainsi incessible et inaliénable (articles 631 et 634 du Code précité).

En effet, ces droits « sont exclusivement attachés à la personne du bénéficiaire ; (…) ils ne sauraient dès lors ni être attribués en nature ni être convertis en argent au profit d'un autre que celui pour lequel ils ont été constitués » (Cass. civ. 5 août 1878, DP 1879. 1. 75).

Il ne peut pas non plus être loué (articles précités).

La jurisprudence considère ainsi qu’un bail consenti par le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation est nul (Cass. 3ème civ. 9 novembre 2011, n°10-18.473), et que louer ces droits est une faute constitutive d’un abus de jouissance qui peut être sanctionnée par la déchéance judiciaire des droits du titulaire sur l’immeuble (Cass. 3ème civ. 16 juillet 1974, n°73-12.181).

Enfin, le droit d’usage et d’habitation ne peut pas plus faire l’objet d’une saisie.