Omission ou erreur de calcul dans l’indexation du loyer et indexations ultérieures

En matière locative, pour les baux soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’article 17-1 de celle-ci soumet la mise en œuvre de la clause d’indexation du loyer, lorsqu’elle est expressément prévue au bail, à des conditions précises tenant notamment au choix de l’indice à retenir et à ses conditions de mise en œuvre.

Le bailleur peut cependant oublier de procéder à cette indexation ou commettre une erreur en calculant le nouveau loyer. Se pose alors la problématique de la réalisation des indexations ultérieures.

D’une façon générale, en cas d'erreur de calcul de la part d’un créancier, les juges ne peuvent pas rejeter sa demande en paiement du montant corrigé au prétexte que son débiteur n'a pas commis de faute (Cass. 1ère civ. 18 novembre 1986, n°84-16.372).  

S’agissant d’un bail, la jurisprudence considère que les juges doivent recalculer la clause d’indexation prévue au contrat, qui est la loi des parties, si elle a été mal calculée et l’appliquer à compter du jour où la créance est née.

La prescription affecte la perception des arriérés de loyers, résultant de l’indexation, et non la fixation du loyer lui-même. Le mode de calcul du loyer réindexé ne se prescrit pas, contrairement au résultat de ce calcul (Cass. 3ème civ. 12 mai 2016, n°15-16.285).

Cependant, le locataire qui paye un loyer indexé alors que son bail ne contient pas de clause d'indexation ne peut contester le jeu de cette indexation plus de cinq ans avant sa demande de restitution du trop-versé, et sa créance de restitution doit être calculée sur la base du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription et non sur la base du loyer initial (Cass. 3ème civ. 6 juillet 2017, n°16-16.426).