Qui est propriétaire de la construction lorsque la propriété du sol est démembrée ?

La propriété du sol emporte la propriété du dessus (article 552 du Code civil).

Lorsque la construction est préexistante, l’usufruitier est titulaire du droit de jouir de la chose comme propriétaire, mais n’en est pas le propriétaire (Cass. 3ème civ. 16 novembre 2022, n°21-23.505).

L’usufruitier est titulaire d’un droit réel sur la chose. Il en use et en perçoit les fruits.

Cependant, lorsque la construction est édifiée par l’usufruitier, elle lui appartient en pleine propriété. Ses droits se trouvent ainsi préservés.  

Mais cette propriété est temporaire. En effet, l’accession de cette construction est différée et s’opère au profit du nu-propriétaire du sol, sauf convention contraire, à l’extinction de l’usufruit (Cass. 3ème civ. 19 septembre 2012, n°11-15.460).

Dans le prolongement, et par exemple, le nu-propriétaire ne peut exercer l’action en garantie décennale que la loi attache à la propriété de l’ouvrage pendant la durée de l’usufruit (Cass. 3ème civ. 13 avril 2023, n°22-10.487).

Lorsque la construction appartiendra au nu-propriétaire, il n’y aura pas lieu de verser une quelconque indemnité à l’usufruitier.