Une propriété démembrée, qu’est-ce que c’est ?

« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue (…) » (article 544 du Code civil).

Cette propriété se compose du droit de jouir du bien (droit d'en user (usus) et d'en percevoir les revenus (fructus)) et du droit d'en disposer (abusus), notamment en le vendant ou le donnant.

Démembrer  la propriété consiste ainsi à dissocier ces différents droits au bénéfice de personnes distinctes : le nu-propriétaire qui dispose du bien, et l’usufruitier qui en a l’usage.

Le démembrement est temporaire. La pleine propriété a vocation à être « remembrée » au bénéfice du nu-propriétaire au terme de l'usufruit. Celui-ci ne peut excéder la durée de vie de l'usufruitier personne physique (article 617 du Code civil), ou trente ans s'il s'agit d'une personne morale (article 619 du Code civil). L'usufruit peut aussi être constitué pour une durée plus courte ou pour un terme fixe.

L’origine du démembrement peut être légale. En effet, en cas de divorce, le juge peut décider que la prestation compensatoire en capital due par un des époux prendra la forme de l'attribution d'un droit d'usufruit sur un bien (article 274 du Code civil). Aussi, dans le cadre d'une succession sans disposition testamentaire, le conjoint survivant, en concours avec des enfants tous issus de son union avec le défunt, a vocation à recueillir l'usufruit de l'ensemble des biens de la succession (article 757 du Code civil).

Mais l’origine du démembrement est le plus souvent conventionnelle et résulte de la volonté du propriétaire ou de chacun des titulaires de droits démembrés.

Le démembrement constitue alors un mode de gestion patrimoniale essentiellement utilisé à des fins d’optimisation fiscale.