Conséquences fiscales pour la SCI a l’IR de la sous-location en meublé par son locataire

L’article 206, 2 du CGI impose obligatoirement à l’IS les SCI de location se livrant à une activité commerciale, notamment celles exerçant l’activité de location meublée (art 34 du CGI).

La SCI peut exercer cette activité de manière directe, ou indirecte si le locataire de l’immeuble le sous-loue en location meublée. Or, selon le BOI-RFPI-CHAMP-10-30 n°80 les profits réalisés par des personnes qui sous-louent à des tiers des immeubles dont elles sont locataires n'entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers mais relèvent de celle des bénéfices non commerciaux. En revanche, si la sous-location est consentie en meublé, les loyers ont le caractère de revenus commerciaux.

Le caractère commercial de ces sous-locations entraine-t-il alors l’imposition a l’IS de la SCI propriétaire de cet immeuble ?

La jurisprudence s’est prononcée sur cette question dans le cas d’une location en meublé d'appartements mis à la disposition de la société par ses associés : la société doit être regardée comme ayant agi pour son propre compte et réputée exercer une activité commerciale qui la rend ainsi passible de l’IS (CE 5-11-1980 n° 18274).

En 2017 La Réponse Frassa (Sén. 9-3-2017 n° 23432) a précisé que pour un même logement faisant l'objet d'une location nue et d'une sous-location en meublé, le propriétaire est imposé dans la catégorie des revenus fonciers et le locataire dans celle des BIC à raison de sa sous-location.

Plus récemment, la CAA de Marseille a précisé la réponse Frassa ci-dessus : analysant les relations contractuelles existant entre, d'une part, la SCI et ses associés et, d'autre part, ces derniers et leurs locataires, la cour écarte la qualification d'activité commerciale et considère que la SCI n'a retiré aucun profit de la sous-location en meublé. Elle juge en effet que ne peut pas être regardée comme exerçant une activité commerciale au sens de l'article 34 du CGI, une SCI donnant en location nue un immeuble à deux de ses associés minoritaires, qui le sous-louent en meublé, dès lors que la SCI n’a pas procédé elle-même aux actes de publicité et n'a pas perçu les sommes issues des locations meublées (CAA Marseille 31-3-2023 n° 21MA00318, SCI La ferme du cheval noir).