Assiette de l’IFI : cas d’un terrain faisant l’objet d’un bail à construction

En application de l’article 965 du CGI, l’assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI, qui a remplacé l’ISF depuis le 1er janvier 2018) comprend tous les biens et droits immobiliers compris dans le patrimoine du redevable et des membres de son foyer fiscal, en ce compris les propriétés non bâties de toute nature, quelle que soit leur affectation (CGI art. 965).

Sont ainsi notamment concernés les terrains faisant l’objet d’un bail à construction, contrat par lequel le propriétaire d'un terrain (le bailleur) en cède l'usage à un locataire (le preneur) qui est tenu d'y édifier des constructions. Conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, il confère au preneur un droit réel immobilier librement cessible. A l'expiration du bail, le bailleur devient, en principe, propriétaire des constructions sauf lorsque le contrat est assorti d'une clause prévoyant le transfert de propriété du terrain au preneur.

Selon l’administration, durant le bail, le bailleur propriétaire du terrain doit déclarer dans son patrimoine imposable la valeur vénale du terrain déterminée en tenant compte de l'existence du bail à construction (BOI-PAT-IFI-20-20-10 nos 10 à 50). En effet, la valeur des bâtiments devant revenir au bailleur en fin de bail augmente chaque année et diminue corrélativement pour le preneur qui les a édifiés.

La proportion de la valeur des constructions que le bailleur doit chaque année incorporer à son patrimoine comme représentative de son droit à la pleine propriété des biens en fin de bail est égale au pourcentage de l’amortissement des constructions calculé par le preneur, pourcentage qui se cumule annuellement avec ceux retenus les années précédentes et cela jusqu'à la fin du bail (Dossier de presse du ministère du Budget du 28-4-1983).

Le preneur qui est titulaire d'un droit réel immobilier est, quant à lui, imposé sur la valeur vénale des droits que lui confère le bail, notamment sur les constructions (Bofip précité).