Crédit-bail immobilier : les réintégrations fiscales à opérer au moment de la levée d’option

Conformément aux dispositions de l’article 39, 10 du CGI, au cours d’un contrat de crédit-bail immobilier, les loyers versés au crédit-bailleur sont en principe intégralement déductibles du résultat imposable du crédit-preneur (sous réserve de la quote-part de loyers prise en compte pour la détermination du prix de cession de l'immeuble à l'issue du contrat et se rapportant à des éléments non amortissables tels le terrain).

En contrepartie de cet avantage, le crédit-preneur doit, s’il décide de lever l’option d’achat à l’échéance, réintégrer fiscalement une fraction des loyers versés. Ces réintégrations sont égales à la différence entre :

- la valeur de l'immeuble lors de la signature du contrat, diminuée du prix de levée d'option ;

- et les amortissements techniques que le crédit-preneur aurait pu déduire s'il avait été propriétaire de l'immeuble pendant la période au cours de laquelle il a été titulaire du contrat.

La fraction à réintégrer est alors diminuée du montant des loyers qui n'ont pas pu être déduits au cours de la période de location.

Cependant, certaines entreprises sont dispensées d’opérer ces réintégrations. Tel est le cas des PME qui ont acquis à l’échéance d’un contrat conclu entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 2015 pour une durée d’au moins quinze ans, un immeuble industriel, commercial ou de bureau situé dans certaines zones du territoire (CGI art. 239 sexies D).

Il en est de même, sous certaines conditions, des opérations de crédit-bail portant sur des immeubles achevés après le 31 décembre 1995 entrant dans le champ d’application de la taxe sur les bureaux en Ile-de-France (BOI-BIC-PVMV-40-50-20 n° 90).