Quel est le traitement fiscal des amortissements lors de la cession d’un immeuble loué meublé ?

Un particulier qui fait de la location meublée relève de la catégorie des BIC. Il a donc droit par principe à la déduction d’un amortissement pratiqué sur l’immeuble loué meublé, s’il est imposé selon un régime réel d’imposition. Cependant, le montant de l’amortissement fiscalement déductible de son résultat imposable est limité. En effet, l’article 39 C du Code général des impôts prévoit qu'en cas de location par une personne physique, le montant de l'amortissement des biens déductible au titre d’un exercice ne peut excéder le montant des loyers acquis diminué de celui des autres charges afférentes à ces biens. La fraction d’amortissement corrélativement non déductible n’est toutefois pas perdue puisqu’elle reste déductible sur les exercices suivants dans les mêmes conditions et limites.

En cas de cession du bien, l'amortissement dont la déduction a été différée et qui n'a pu encore être imputée vient majorer la valeur nette comptable prise en compte pour le calcul de la plus-value de cession. La plus-value est donc diminuée du montant des amortissements écartés non déduits. Cependant, cette solution ne concerne que les loueurs en meublé professionnels puisqu’en effet l’immeuble cédé par les loueurs en meublé non professionnels relèvent des plus-values immobilières privées et non professionnelles. Dans ce cas, les amortissements écartés sont perdus.