Quand peut-on considérer que l’on est dans l’hypothèse juridique du lotissement ?

            Le lotissement est connu dans le langage courant de telle sorte que sa réalité juridique et son utilisation en droit de l’urbanisme nécessite des précisions. L’article L442-1 du Code de l’urbanisme le définit comme « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Par conséquent, le lotissement implique une division, mais cette dernière n’implique pas nécessairement lotissement. Ce qui caractérise le lotissement c’est donc qu’il y ai eu une division d’une ou plusieurs propriétés en lots, mais aussi qu’il y ai une volonté d’y implanter des bâtiments[1].

            Ensuite, certains lotissements seront soumis au régime du permis d’aménager, il s’agira des lotissements qui prévoient la réalisation des voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots, ainsi que des lotissements situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou aux abords d’un monument historique ou de tout autre site classé.

            De même, la qualification en lotissement d’un terrain, peut impliquer que celui-ci soit soumis à une déclaration préalable. En effet, lorsque le lotissement n’est pas soumis à un permis d’aménager, il sera soumis à la nécessité de procéder à une déclaration préalable[2]. Si une division a été effectuée sans déclaration préalable, il est possible de procéder à une régularisation lors de la demande de permis de construire. Dans cette hypothèse il est possible que le permis de construire fasse office de déclaration préalable. Il s’agit ici du cas dans lequel une construction est édifiée sur une partie d’une unité foncière ayant été divisée. Concrètement, le permis de construire devra préciser que le terrain est issu d’une division[3].

            Enfin, il sera possible de réaliser un règlement de lotissement si le lotisseur souhaite compléter la règlementation d’urbanisme. A titre d’illustration, le juge administratif a considéré que le règlement de lotissement pouvait imposer aux colotis de passer préalablement par l’architecte chargé de la discipline générale d’architecture du lotissement, pour les demandes de permis de construire au sein du lotissement[4].

[1] Elnet, Construction et urbanisme, Lotissements

[2] C. urb., art. R*. 421-23

[3] C. urb., art. R*. 442-2

[4] CE, 29 juin 1990, n° 81295 : Rec. CE, p. 198 ; AJDA, 20 nov. 1990, p. 848 et note J.-B. Auby CE, 11 déc. 1991, n° 103369